¿Qué me conviene más, comprar una vivienda o alquilar?

Siempre llega la hora en la que decidimos independizarnos. La emancipación es un paso más en el desarrollo personal, pues toda persona necesita, antes o después, de su espacio propio.

En España, a diferencia de otros países del Norte de Europa o de América, siempre ha predominado con claridad la cultura de la compra de vivienda en propiedad frente al alquiler. Pero...

¿Es siempre mejor comprar una vivienda? ¿Cuándo me conviene más alquilar?

Está claro que fundamentalmente, el hecho de comprar o alquilar la vivienda dependerá de los costes. Y dentro de ellos, diferenciaremos los iniciales al efectuar la operación de compra o alquiler, y los totales teniendo en cuenta el horizonte a largo plazo.

Costes iniciales

Desde el punto de vista de los costes iniciales, el alquiler es más asequible. Sólo suelen existir costes como algún seguro de responsabilidad o la fianza, frente a los elevados costes iniciales que supone la compra: notario, registro, IVA, tasación, etc. Por este motivo, el alquiler es una buena opción para acceder más fácilmente a una primera vivienda a la hora de emanciparse.

Costes totales a largo plazo

En cuanto a los costes totales a largo plazo, pueden llegar a ser uno de los factores por el que nos convenga más decidirnos por un alquiler o por una compra. Podemos sumar las cuotas de la hipoteca con sus gastos iniciales y otros gastos y compararlas con el coste de un alquiler de por vida. Pero no es este el factor fundamental.

El nivel de tipos de interés

En la situación que se ha dado en España históricamente, la compra era más rentable que el alquiler, porque a pesar de que la compra conlleva más gastos (mensualidades mayores, cuota de la comunidad de propietarios, impuestos, mantenimiento...), las elevadas tasas de crecimiento interanual del precio de la vivienda hacían que la propiedad en ladrillo fuera la mejor inversión. Por tanto, lo fundamental a la hora de decidir si alquilo o compro una vivienda, sería conocer el rendimiento de las oportunidades de inversión existentes y el coste de los préstamos, es decir, el nivel de tipos de interés.

Ejemplo de si es mejor alquilar una vivienda o comprarla

Por ejemplo, si alquilo una vivienda por 200 € / mes durante 30 años, habré pagado al final 72.000 €.

Dependiendo de la tasa de crecimiento del precio de las viviendas, mi patrimonio dentro de 30 años, en el caso de que adquiera la vivienda, será mayor o menor que si hubiera alquilado.

Si la tasa de crecimiento media de la vivienda en de un 2% anual, en 30 años mi vivienda (que adquirí por 150.000 €) valdrá 271.704 €. Las cuotas que he estado pagando han sido de 752 € al mes, que totalizan 519.000 € al acabar de pagar la hipoteca, a los 30 años.

Si hubiera alquilado, me hubieran sobrado mensualmente 752 – 200 = 552 €, que al invertirlos en el fondo al 5 % me hubiesen reportado 454.407 €. Como los gastos del alquiler en 30 años son 72.000, el resultado neto a 30 años de mi patrimonio es un incremento de 382.000 €, mientras que comprando, mi patrimonio a los 30 años sumará 271. 704 - 519.000 = ¡¡¡-247.000 € !!!

Este es un caso extremo, pero sirve para comprender que si los intereses del mercado (inversiones y préstamos) son mayores que la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda, lo que hacemos año tras año es perder dinero, puesto que lo que pagamos en intereses por la vivienda y lo que dejamos de recibir en inversiones superan con creces el aumento de valor de la vivienda.

Aún así, existen casos en los que el alquiler podría convenir más por otros motivos. Como hemos dicho antes, el desembolso inicial es más asequible: fianza y seguro frente a notaría, registro, etc. Además, el alquiler favorece la movilidad y el que podamos vivir más cerca del trabajo, ahorrando en transporte y ganando en calidad de vida (en zonas donde por ejemplo no podemos comprar por el alto precio). Y los costes mensuales también son menores: suelen ser cuotas más bajas que la compra, no pagamos la cuota de la comunidad ni el impuesto anual, y no comprometemos tanto nuestros ingresos futuros, pues el alquiler suele ser a corto y medio plazo. Resulta más rápido encontrar una casa de alquiler que una para comprar. Y además existen una serie de incentivos y subvenciones estatales para acceder a un alquiler. Si nuestra situación financiera no es muy holgada, alquilar será una manera más cómoda de acceder a la vivienda.

Conclusión

Resumiendo, podemos decir que comprar una vivienda es mejor que alquilarla cuando la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda sea mayor que el rendimiento que podemos obtener con otras inversiones, y mayor que los costes por intereses que pagamos por la hipoteca. Sin embargo, la situación más común que se ha dado es la contraria: que los intereses de los préstamos y los rendimientos de otras inversiones no alcanzaban los niveles de crecimiento del precio de la vivienda, por lo que comprar era mejor opción desde el punto de vista económico.