Cuando adelantamos pagos de nuestra hipoteca, ¿qué es mejor, que nos reduzcan el importe de las cuotas o que nos reduzcan el número de vencimientos?

Alguna vez podemos encontrarnos con unos ingresos extra, esperados o inesperados (una paga extra, una prima, un premio, unos ahorros acumulados, etc.), y queremos emplearlos en aliviar algunas deudas. Tratándose el Crédito Hipotecario de la mayor carga de casi todas las familias, es normal que se piense en amortizar parte del capital que se debe.

Pero, surge aquí una duda. ¿Reduzco cuotas mensuales o el tiempo manteniendo la cuota? Ambos casos son beneficiosos para nuestra economía, porque en las dos situaciones pagaremos menos intereses, pero…¿qué es mejor hacer? La respuesta no es tan obvia como parece. Vamos a ver una serie de matices que hemos de tener en cuenta.

Reducir el importe de las cuotas mensuales de la hipoteca

Cuando reducimos el importe de las cuotas mensuales de nuestra hipoteca, podemos decir que nuestro nivel de vida presente, económicamente hablando, aumenta. Es decir, disponemos de más dinero para gastar hoy, pero los pagos por intereses al final del crédito habrán sido mayores que si mantenemos las cuotas presentes pero reducimos el tiempo que hemos de pagar.

Entonces, la opción de reducir las cuotas mensuales es la mejor si actualmente vamos algo asfixiados económicamente. Si tenemos problemas para llegar a fin de mes, con la amortización de parte de la deuda podemos pagar menos cada vencimiento y así ir más desahogados.

Esta opción será seguramente la sugerida por el Banco, puesto que cuanto más tiempo dure la hipoteca, más tiempo estarán cobrando intereses. A las entidades bancarias les conviene pues que reduzcas las cuotas pero respetes el tiempo de hipoteca.

Reducir el tiempo de vencimiento de la hipoteca

Si por el contrario, no tenemos excesivos problemas para afrontar los pagos presentes y mantener un nivel de vida adecuado a nuestros deseos, lo mejor será mantener las cuotas de la hipoteca actuales pero reducir el tiempo de duración de la misma (como debes menos, pagando lo mismo cada mes acabas antes de pagar la deuda).

Esto supondrá pagar al final menos intereses que si hubiéramos reducido la cuota. Es decir, aumentaremos nuestro nivel de vida futuro, al quedar libres de nuestra deuda antes.

Esta situación se da cuando los tipos de interés son mayores que la inflación (la subida de los precios se denomina Inflación). Históricamente, a medio y largo plazo siempre será así, y convendrá por tanto más reducir plazo que la cuota mensual.

Además, en los dos casos hay que tener en cuenta que mejorará nuestra situación financiera, al ganar solvencia: tenemos menos deudas (y por tanto, más capacidad de endeudarnos si fuera necesario).

Cuándo hacer una amortización anticipada de la hipoteca

Otra consideración interesante es que las amortizaciones anticipadas de hipoteca son más interesantes cuando antes se hagan en la vida del crédito. Las entidades bancarias usan el sistema francés de amortización, que consiste en amortizar al principio del préstamo más intereses que al final, cuando se amortiza el capital y pocos intereses. Por tanto, como las amortizaciones anticipadas sirven para reducir intereses, conviene más hacerlas al principio, cuando más intereses estamos pagando.

Pero hemos de introducir otros dos matices a tener en cuenta: las comisiones que habremos de pagar por la cancelación y las deducciones fiscales a las que nos da derecho el ser suscriptores de una hipoteca.

Deducción fiscal por adelanto de hipoteca

Y otro tema importante es la deducción fiscal. Como las cantidades pagadas por la adquisición de la vivienda son deducibles en el Impuesto sobre la Renta, las amortizaciones anticipadas de hipoteca también son deducibles. Y si reducimos el tiempo, podremos desgravar durante menos años, pues acabaremos antes de pagar la hipoteca y entonces desaparecerá nuestra deducción.

La amortización anticipada que más beneficios fiscales nos trae la podemos calcular fácilmente. Sumaremos todas las cuotas (principal más intereses)(el primer año, podremos desgravar todas las cantidades satisfechas por la compra de la vivienda: préstamo, gastos de notaría, gastos de Registro de la Propiedad, comisiones, impuestos, etc.), y amortizaremos el resto hasta llegar al máximo deducible (hay una cantidad máxima que podemos deducir cada año, independientemente de que paguemos más).

Ejemplo:

Máximo deducible según la Ley del IRPF

= 9000 euros

12 cuotas de 500 euros (principal+intereses)

= 6000 euros

DIFERENCIA:

3000 EUROS

Si nos es posible, amortizaremos 3000 euros anticipadamente para maximizar los beneficios fiscales. Una cantidad mayor no nos convendría amortizar, porque ya sobrepasaría el límite máximo deducible. Podríamos invertirla para obtener un rendimiento, y usarla para amortizar nuevamente el siguiente ejercicio.

Como conclusión, podemos decir que si estamos agobiados por nuestros pagos nos conviene reducir nuestra cuota mensual. Y si nos encontramos en mejor situación, pues nos conviene seguir pagando lo mismo pero durante menos tiempo.

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